Umowa przedwstępna - o czym pamiętać?

Każdy, kto rozważa zakup lub sprzedaż mieszkania, powinien wiedzieć, czym jest umowa przedwstępna i na co zwrócić uwagę, zawierając taką umowę. Podstawowe zagadnienia dotyczące umowy przedwstępnej zostały uregulowane w Kodeksie Cywilnym. Zgodnie z definicją z art. 389 jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości, tj. umowy przyrzeczonej. W związku z tym musi ona określać istotne postanowienia późniejszej umowy przyrzeczonej.

Definicja umowy przedwstępnej. Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

1. Datę i miejsce jej zawarcia.
2. Określenie stron umowy – umieszczenie danych umożliwiających ich identyfikację.
3. Oznaczenie przedmiotu umowy sprzedaży – powinien być szczegółowo opisany, by nie było żadnych wątpliwości co do jego rozpoznania.
4. Cenę sprzedaży – wyrażoną w jednostkach pieniężnych. Jej brak w umowie skutkuje potraktowaniem czynności prawnej jako umowy darowizny. Sprzedaż może nastąpić w formie gotówkowej bądź bezgotówkowej (np. przelew). Strony mogą również ustalić inną płatność niż z elementem pieniężnym, np. zamianę.
5. Podpisy stron.

Czy należy podać termin umowy przyrzeczonej?

Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, określenie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest konieczne. Jeżeli nie został on oznaczony, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia. Gdy obie strony są uprawnione, a każda z nich wyznaczyła inny termin, to wiążący jest termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Co ważne, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej strony nie wyznaczą terminu. W związku z tym warto rozważyć kwestię umieszczenia takiego zapisu, gdyż z pewnością ułatwi nam dochodzenie roszczeń w sytuacji, gdy druga strona będzie uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Forma umowy przedwstępnej

Nie ma obowiązku sporządzania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, jednak wówczas stronie przysługuje tylko roszczenie o zapłatę odszkodowania, i to jedynie w zakresie szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa zawarta z udziałem notariusza daje stronie zainteresowanej zawarciem umowy właściwej uprawnienie do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, a nawet przymusowego doprowadzenia do zawarcia umowy właściwej, jeżeli druga strona uchyla się od tego.

Oczywiście dla zawarcia właściwej umowy sprzedaży nieruchomości konieczna jest już forma aktu notarialnego.

Zadatek czy zaliczka?

Bardzo często jednym z dodatkowych elementów, na jaki decydują się strony umowy przedwstępnej, jest przekazanie pewnej kwoty na poczet ceny zakupu w formie zaliczki lub zadatku. Różnica między tymi terminami jest istotna, a mimo to pojęcia te są często mylone.

Zaliczka jest kwotą wpłacaną na poczet przyszłych należności, wynikających z zawartej umowy i stanowi część całości ceny sprzedaży. Nie jest formą zabezpieczenia wykonania umowy, ponieważ zawsze, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, podlega ona zwrotowi. Jeżeli natomiast transakcja zostaje zakończona sukcesem, nabywca musi jedynie dopłacić różnicę między całkowitą wartością a kwotą zaliczki.

Zadatek stanowi większą gwarancję wykonania umowy i zabezpiecza interesy obu stron. Gdy kupujący uchyla się od wykonania umowy, druga strona ma prawo do zatrzymania całej kwoty wpłaconego zadatku. Natomiast jeżeli sprzedający wycofa się z umowy, to musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

W przypadku zawarcia umowy sprzedaży zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, zadatek, podobnie jak zaliczka, zostaje zaliczony na poczet ceny sprzedaży.

Istotne jest, że sam zapis w umowie przedwstępnej dotyczący zadatku nie jest wystarczający, musi być on bowiem realnie wręczony drugiej stronie umowy.

Zadatek powinien być zwrócony w całości w przypadku:

• rozwiązania umowy przez obie strony umowy,
• gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności,
• gdy obie strony ponoszą odpowiedzialność.

Wysokość i forma zadatku

Kwotę zadatku strony ustalają indywidualnie. Przepisy nie określają, jakiej konkretnie musi być wysokości, jednak nie może być równy wartości świadczenia głównego, na jakie opiewa umowa (bądź też wyższy). Stanowiłoby to wówczas wykonanie całości zobowiązania. Zadatek powinien być ustalony jednak na takim poziomie, aby sprzedający dobrze rozważył ewentualne wycofanie się z umowy.

Zadatek najczęściej występuje w formie pieniężnej, ale dopuszcza się również formę niepieniężną (rzeczową).

Podsumowując, umowa przedwstępna spełnia funkcję przede wszystkim zabezpieczającą. Pozwala zwiększyć gwarancję zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której podpisanie w danym momencie nie jest z jakichś przyczyn możliwe (np. brak wystarczających środków pieniężnych i konieczność skorzystania z kredytu) bądź też dogodne. Warto pamiętać, że im bardziej szczegółowo określone zostaną prawa i obowiązki stron, tym większa pewność, że do transakcji w przyszłości faktycznie dojdzie.

Opracował:
Jakub Wąsak
Lubelskie Biuro Nieruchomości Jakub Wąsak